643

本文章廣告來源：Google廣告

以房養老缺點不少，不過擁有多間房產的人，還能選擇留房養老，也就是如果房屋沒有自住，又不想抵押給銀行，可以透過留房養老，由銀行包租代管，租金每個月固定匯入當安養金，長輩則入住養老院或其他住宅，未來一樣能傳承後代。

住展雜誌研發長何世昌：「設備比較完善的這種銀髮住宅呢，你基本上還要付一筆類似買房子的頭期款，一筆保證金放在那邊，然後每個月再付這個月租金，所以這種情況之下，每一個長輩還是要算一算自己的財務能力，到底能承擔哪一種方案。」

｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。

根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。

│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!

｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。

建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。

理財達人夏韻芬：「如果你有一個房子你把房子賣了，去換個小房子然後呢你又套出現金，這現金又能夠做很好的運用，然後每個月有生活費這個很好，你套一點錢出來OK，可是如果你僅有那筆錢的話，你貿然地把它賣掉(改租房)，那個風險你要考慮更多。」

賣房養老、以房養老或留房養老，沒有絕對的好或壞，衡量自身條件，找出適合方案，才能創造最理想的退休生活。